주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추었다고 하더라도, 

해당 건물에 저당권을 설정한 이후에 임대인과 합의하여 보증금을 증액하였다면 증액 부분에 대해서는 경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다.

(대법원 90다카113.. 결정)

판례 해설

임차인이 주민등록과 임차 건물의 인도, 나아가 확정일자까지 갖출 경우에는 이 모든 요건을 갖춘 때를 기준으로 하여 대항력은 물론 우선변제권을 갖게 된다. 따라서 후순위권자들은 임차인이 자신의 보증금을 모두 배당받은 후에 비로소 배당을 받게 되므로, 낙찰자로서는 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 먼저 성립한 경우에는 그 임차권을 인수하게 된다.

그렇다면 임대차 계약을 갱신할 때 임대인과 합의를 하여 보증금을 증액한 경우에는 선순위 임차권에 따른 대항력과 우선변제권이 증액된 부분에까지 영향을 미칠까. 

그러나 담보물권의 기본적인 취지는 먼저 발생한 권리가 먼저 구제를 받는다는 것인바, 이 사안처럼 후순위 담보물권자가 발생한 이후에 보증금을 증액했다면 기존에 임대차 계약을 체결할 때 약정한 보증금만 우선 보호될 뿐, 그 증액된 부분에 대해서는 기존의 대항력 등이 미치지 않는다고 봄이 타당하다. 

법원 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25.에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주 중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더 예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.

그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다. 

그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다. 

원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다