상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물의 의미 및 이러한 상가건물에 해당하는지에 관한 판단 기준 

(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다409** 판결)

[ 판례 해설 ]

상가임대차보호법에 따라 보호되는 상가는 영업을 목적으로 운영되는 상가로 한정된다. 따라서 용도가 상가로 지정되어 있다고 하더라도 상가의 목적으로 사용되지 않는다면 상가임대차보호법이 아니라 민법의 적용을 받게 된다. 

문제는, 상가임대차보호법에 비해서 민법은 임차인의 대항력이나 우선변제권을 보장하지 않는바, 적용되는 법률이 무엇인지에 따라 보호되는 범위가 달라지기 때문에 불리한 상황에 놓일 수 있다는 것이다.

이 사건에서는 공장 건물이 상가임대차보호법으로 보호될 수 있는 건물인지가 문제되었는바, 원심 법원은 영업과 관련 없는 건물이기 때문에 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니라고 판단하였지만, 대법원은 영업활동의 연장선에서 사용되는 건물이었으므로 상임법의 적용 대상이라고 판단하였다.

[ 법원 판단 ] 

상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다. 

상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다. 

앞서 본 사실관계를 위 법리에 적용하여 본다면 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로,이 사건임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다. 

그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.