저당권설정등기 이후

임대차보증금 증액

명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정현종 변호사입니다.

주택임대차의 경우

해당 주택에 설정된

저당권보다 먼저

대항력을 취득하였다면

해당 주택이 저당권의 실행으로

경매로 넘어가

소유자가 바뀌더라도

새로운 소유자에게

임차권을 주장할 수 있고,

임대차 보증금을

지급받을 때까지

주택을 인도할 수 없다고

주장할 수 있습니다.

그런데

임대차 보증금은

고정 불변의 것이 아니라

임대차 존속 중에

변동되기도 합니다.

만약 임대차 보증금이

임대차 존속 중에

증액되었는데,

후순위 저당권이 실행되어

경락된 경우,

​

임차인은

증액된 보증금 전액을

지급받을 때까지

주택을 인도해 줄 수 없다고

주장할 수 있을까요?

예를 보겠습니다.

임차인은

건물소유자와

보증금 1억 원의

주택임대차계약을 체결하여

대항력을 취득하였는데,

그 후

건물소유자의 사정에 의해

해당 주택에 저당권이

설정되었습니다.

그리고 저당권 설정 이후에

임차인과 건물소유자는

합의하여 보증금을

2억 원으로

증액하기로 하였고,

이에 임차인은

건물소유자에게

증액분 1억 원을

추가로 지급하였습니다.

그런데 그 후

건물소유자가 채무를

변제하지 못함에 따라

주택에 설정된 저당권이 실행되어

경매에 넘어갔고,

경락인이 새로운

소유자가 되었습니다.

이에 새로운 소유자는

임차인에게 주택을

인도해 줄 것을 요청하였는데,

임차인은

보증금 2억 원을

반환받을 때까지

주택을 인도해줄 수 없다고

주장하였습니다.

과연 임차인의

주장은 타당한 것일까요?

대법원은

그렇지 않다고 봤습니다.

물론

대항력을 갖춘 임차인이

저당권설정등기 이후에

임차인과 보증금을

증액하기로 합의하고

초과부분을 지급한 경우

임차인이

저당권설정등기 이전에

취득하고 있던 임차권으로

선순위로서 저당권자에게

대항할 수 있습니다.

그러나

그 대항력의 범위가 문제됩니다.

위 예에서 쟁점은

임차인이 증액하기 전의

보증금 1억 원으로

대항할 수 있는지,

증액된 보증금

2억 원으로

대항할 수 있는지인데요.

대법원은

저당권설정등기후에

건물주와의 사이에 임차보증금을

증액하기로 한 합의는

건물주가 저당권자를

해치는 법률행위를

할 수 없게 된 결과

그 합의당사자 사이에서만

효력이 있는 것이고

저당권자에게는

대항할 수 없다고

할 수 밖에 없으므로,

임차인은

위 저당권에 기하여

건물을 경락받은 소유자의

건물인도 청구에 대하여

증액전 임차보증금을

상환받을 때까지

그 건물을 인도할 수 없다고

주장할 수 있을 뿐이고

저당권설정등기 이후에

증액한 임차보증금으로서는

소유자에게

대항할 수 없다고

판시하였습니다

(대법원 1990. 8. 24.

선고 90다카11377 판결 참조).

결국 위 예에서

임차인은 증액 전

1억 원으로만

대항할 수 있을 뿐,

증액된 보증금

2억 원 전액으로는

새로운 소유자에게

대항할 수 없습니다.

따라서

임차인으로서는 주택에

저당권이 설정된 이후에

보증금 증액을 함에 있어서는

신중을 기할 필요가

있을 것입니다.