겨울철 동파의 책임

명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정민경변호사입니다.

최근 한파가 계속되었는데요,

겨울철 한파로 인해 동파사고가

많이 발생하고 있습니다.

이 때면 임대인과 임차인들에게

동파에 대한 문의를

많이 받곤 하는데요,

임대차관계에 있어서

동파의 책임이 누구에게

있는지 항상 논란이

되곤 합니다.

동파 책임의 핵심 단어는

‘지배, 관리’입니다.

임차인이 지배·관리하는

공간이라면 임차인 책임이고

그렇지 않은 곳이라면

임대인 책임이라고

정리할 수 있습니다.

예를 들어,

아파트 베란다 수도관이나

상가 내 위치한 화장실·부엌 내

수도관 등과 같이 임대차목적물 내

위치한 곳에서 동파가 

발생하였다면 이는 임차인의

지배·관리하에 있는 영역이라

할 수 있으므로 임차인의

책임이 됩니다.

민법 제758조 제1항은

공작물의 설치

또는 보존의 하자로 인하여

타인에게 손해를 가한 때에는

공작물점유자가 손해를

배상할 책임이 있다고 정하면서

그 단서로 점유자가 손해의 방지에

필요한 주의를 해태하지

아니한 때에는 그 소유자가

손해를 배상할 책임이 있다며

예외를 인정하고 있습니다.

따라서 임차인이 손해의 방지에

필요한 주의의무를 다 하였다면

임대인에게 그 책임을

물을 수 있습니다.

다만, 

그 입증이 쉽지 않기 때문에

임차인의 지배·관리 영역이라면

임차인 책임으로 인정되는

경우가 많습니다.

반면에 공용부분과 같이

임차인의 지배·관리 영역이

아닌 곳에서 동파가 발생하여

임차인이 임대차목적물을

임대차목적에 맞게 사용하지

못하였다면 임대인은

그 책임을 지게 됩니다.

임대인은 목적물을

임차인에게 인도하고 계속 존속 중

그 사용, 수익에 필요한 상태를

유지하게 할 의무를

부담하기 때문입니다

(민법 제623조).

아파트와 같은 공동주택의 경우

주택법에 따라 입주자대표회의로부터

공동주택 위·수탁관리계약을

체결한 관리인이 주택법과

동법 시행령, 동법 시행규칙이

정하는 관리주체가 되기 때문에

공용부분 동파가 발생한 경우

관리업체가 입주자대표회의로부터

손해배상청구를 당하는 경우도

종종 발생하고 있습니다.

관리주체는

공용시설물이 동파되지 않도록

주의를 다할 의무가 있고,

손해를 최소화하기 위한 노력을

다할 주의의무가 있기 때문입니다.

동파사고는 한파가 있는 이상

언제든지 발생할 수 있는 문제이므로

서로가 충분히 주의를

기울이는 것이 손해를 최소화하는

방법일 것입니다.

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