재개발

정비사업시행인가

고시와 갱신거절

(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결)

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

상가건물임대차보호법

제10조가 정하는

갱신요구권 행사에는

그 예외가 있고,

다른 법령에 따라 철거 또는

재건축이 이루어지는 사유로

목적 건물의 전부 또는

대부분을 철거하거나,

재건축하기 위하여 목적 건물의

점유를 회복할 필요가 있는

경우가 그 예외 중 하나입니다.

때문에 도시정비 등을 이유로

재건축, 재개발이 진행되는 경우

상가건물 임차인은 계약갱신을

요구하거나 권리금회수기회권을

주장할 수 없습니다.

문제는 법령에 의한 재건축,

재개발은 상당히 오랜 시간에 걸쳐

이루어지기 때문에 언제부터

철거 등으로 목적 건물의 점유를

회복할 필요가 있다고

볼 수 있는가입니다. 

실제로 재개발 계획이

시행되는 지역의 경우

임대차계약을 체결할 때,

임대인이

부동산의 인도를 구할 경우

언제든지 인도한다는 등의

특약을 체결하는 경우가

많습니다.

그러나 위 특약이

정말 재개발 계획이 진행되는지

여부와 관계없이 활용되는

경우가 많아 약정의 효력이

문제되는 경우가 많습니다.

최근 이에 대해 대법원이

해석을 내놓았는데요,

구 도시 및 주거환경정비법에

따라 정비사업이 시행되는 경우

관리처분계획 인가·고시가

이루어지면 종전 건축물의

소유자나 임차권자는 그 때부터

이전 고시가 있는 날까지

이를 사용·수익할 수 없고,

사업시행자는 소유자,

임차권자 등을 상대로 부동산의

인도를 구할 수 있으나

(대법원 2014. 7. 24. 선고

2012다62561, 62578 판결 참고),

사업시행인가·고시가

있는 때부터

관리처분계획 인가·고시가

이루어질 때까지는

일정한 기간의 정함이 없고

정비구역 내 건물을

사용·수익하는데 별다른

법률적 제한이 없다는 점에서

정비사업의 진행 경과에

비추어 임대차 종료 시

단기간 내에 관리처분계획

인가ㆍ고시가 이루어질 것이

객관적으로 예상되는 등의

특별한 사정이 없는 한,

구 도시정비법에 따른

사업시행인가ㆍ고시가

이루어졌다는 사정만으로는

임대인이 건물 철거 등을

위하여 건물의 점유를

회복할 필요가 있다고

할 수 없어

상가건물임대차보호법

제10조 제1항 제7호

다.목에서 정한

계약갱신 거절사유가

있다고 할 수 없다고

판시하였습니다.

즉,

법률에 따라

주택재개발정비사업

시행인가가 고시되었다는

사정만으로

상가건물임대차보호법상

임차인의 갱신요구권,

권리금회수기회권을

거절할 수 없다는 것입니다.

단순히 재개발이라는

이유만으로

상가건물임대차보호법상

권리를 행사할 수 있는지

여부가 다툼이 되는 경우가

많은데요,

이번 판결이

하나의 기준으로 작용할 수

있을 것으로 보입니다.

다만,

임차인이 재개발 고시가 된

지역의 건물을 임차하는 것은

저렴한 차임 등과 같은

이익이 있기 때문이고,

임차인 또한

언제든지 부동산을

인도해 주어야 한다는 사실을

잘 알고 계약을 체결한 것

이라는 점에서

이와 같은 해석이

‘공평한 해석’인지는

의문입니다.

아마도

상가건물임대차보호법이

전적으로 임차인을

보호하기 위해

제정된 법률이라는

취지에 입각한 해석으로

보이지만,

임차인들 간에

권리금 거래 등으로

어쩌면 폭탄돌리기(?)를

방조하는 해석은

아닌지 고민해볼 필요가

있다고 봅니다.