임차인의 갱신요구권

행사에 따른

갱신거절 행사 기간

명도만 생각합니다.

법무법인 명도 정민경변호사입니다.

내용에는 차이가 있지만

상가건물의 임차인이나 주택의 임차인

모두에게 갱신요구권이 인정됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조와

주택임대차보호법 제6조의 3은

각 임차인의 갱신요구권을

정하고 있는데요,

임대인은 정당한 사유없이

임차인의 갱신요구를 거절할 수

없다는 것이 그 내용입니다.

임차인의 갱신요구권의 행사는

임대인의 갱신거절을 전제로

한다고 할 수 있는데요,

임대인이 갱신거절을

하지 않는 경우에는

묵시적 갱신이 되기 때문입니다

(상가건물임대차보호법 제10조 제4항,

주택임대차보호법 제6조).

그런데

최근 임대인과 임차인 간에

임대차 갱신에 대한

논란이 심화되다보니

갱신거절과 갱신요구의 효력에 대한 

해석이 문제가 되고 있습니다.

예를 들어,

임대인이 갱신거절을 하자

임차인이 갱신요구를 한 경우

임대인은 다시 정당한 사유를 들어

갱신거절을 하여야 할까요?

갱신요구권이 먼저 도입된

상가건물임대차의 판례를 보면

임대차기간 종료일 1개월 전까지

갱신거절이 있었고,

임차인의 갱신요구가

배척될 정당한 사유가 있다면

최초의 갱신거절로 임대차계약이

종료한다고 해석한 경우가 많습니다.

조문을 그대로 해석하자면

‘임대인의 갱신거절

→  임차인의 갱신요구

→  정당한 사유로 갱신거절’

위와 같은 흐름이지만

최초의 갱신거절 의사만으로도

갱신거절에 정당한 사유가

있다면 갱신이 거절된다고

보는 것 같습니다.

문제는

최근 개정된

주택임대차보호법에서

발생합니다.

매매계약을 체결한

임대인이 아직 소유권이전등기를

마치지 않은 상황에서

임차인에게 갱신거절을 하는 경우,

특별한 사정이 없는 한

임차인은 갱신요구를

할 수 있습니다.

매수인이 실거주 목적으로

부동산을 매수한 경우라고 하더라도

임대인의 지위를 취득하기 전에는

임차인에게 주택임대차보호법

제6조의 3 제1항 제8호가

실거주를 이유로 갱신을

거절할 수 없다는 것이

현재 법무부의 유권해석입니다. 

그렇다면,

임대차계약 종료

6개월 전부터

1개월 전 사이에

매매계약을 체결한

임대인이 갱신거절을 하자

임차인이 갱신요구를 한 경우,

매수인이 임대차계약 종료

약 1개월 전에 소유권을 취득하여

실거주를 이유로 다시 갱신을

거절할 수 있을까요? 

이에 대한 해석은

아직 발견하지 못하였습니다.

그러나 주택임대차보호법은

갱신거절의 경우 임대차계약 종료

1개월(2020. 12. 10.부터는 2개월)

전까지 할 수 있다고

정하고 있을 뿐

임차인의 갱신요구에 어느 기한 내에

갱신을 거절하여야 한다고

정하고 있지 않고,

앞서 한 갱신거절에

정당한 사유가 없다고 하여

위 기한 내 발생한 정당한 사유를

주장할 수 없다고 하는 등의

특별한 규정이 없으므로

임대인의 지위를 승계한 매수인은

실거주를 이유로 갱신거절이

가능하다할 것입니다.

실제로 매매계약에 있어서

갱신거절이 논란이 되자

국토교통부와 법무부는

매수인이 임대차계약 종료

1개월(2020. 12. 10.부터는 2개월) 전에

소유권이전등기를 마치고

한 실거주 목적의

갱신거절은 가능하다는

유권해석을 내놓기도 하였습니다.

임대인과 임차인의 갈등이 심화되면서

갱신거절과 갱신요구의 효력과

해석에 대한 분쟁은 앞으로도 충분히

논란이 될 수 있는 부분이 아닐까 합니다.

이제는 매매계약을 체결할 때

분쟁이 될 수 있는

임대차관계에 대해 명확한 확인과

준비가 필요하다 할 것입니다.