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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼
작성일 : 2021.01.11
부동산등기부상 '에이(a)동' 이라고 표시된 연립주택의 임차인이
작성자 : 권형필 조회 : 46

부동산등기부상 '에이(a)동' 이라고 표시된 연립주택의 임차인이 

'가'동이라고 전입신고를 한 경우, 위 임차인의 주민등록은 

유효한 대항력을 갖는다.


(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다593.. 판결)


[ 판례 해설 ]


대상 판결 역시 이전 대법원 판결의 연장 선상에서 제3자에 대한 공시 기능 즉 제3자의 인식여부를 고려하여 판단하였다. 


대상 판결의 사례에서 임대차 계약을 체결한 임차인이 부동산 등기부상에는 “에이(a)”동이라고 표시되어 있었는데, 주민등록 시에는 “가”동이라고 표시하여 등기부와 다르게 전입신고 한 것으로 이전의 대법원 태도 등을 고려할 때 대항력을 인정되지 않을 수 있는 여지가 있으나, 대상판결에서는 주민등록의 원래적 목적 즉 “공시”의 기능이 충분하였는지 여부를 고려하여 대항력을 인정하였다.


다만 예외적인 판결이니 임차인이 주민등록을 할 경우에는 부동산등기부를 확인하는 등 주의의무를 기울여야 할 것으로 보인다.  



[ 대법원 판단 ]


주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조). 기록에 의하면, 이 사건 부동산에 대한 등기부의 표제부에는 건물의 소재지번ㆍ건물명칭 및 번호가 '서울 00구 00동515-3 제 에이동'으로, 건물내역이 '벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층 연립주택, 에이동 1층 345.12㎡, 2층 345.12㎡, 지하실 236.03㎡'로, 전유부분의 내역이 '제2층 203호, 벽돌조 57.52㎡'로, 대지권의 목적인 토지가 '서울 00구 00동515-3 대 1,424.9㎡'로 각 표시되어 있으며, 이 토지 위에는 위에서 본 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고 그 2개 동도 한 층당 세대수가 한 동은 4개 세대씩이고 다른 동은 6개 세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지도 없음을 알 수 있는바, 같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 '에이', '비'동 또는 '가', '나'동 등으로 불리워지는 경우에, 일반사회의 통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있는데다가, 위와 같은 이 사건 부동산의 등기부상의 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 피고들의 위 주민등록 주소와 비교하여 볼 때, 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 '00동 00호'가 이 사건 부동산인 등기부상의 '에00동 00호'를 의미함을 인식할 수 있다고 봄이 상당하다. 


그리고 위와 같은 피고들의 주민등록 전입신고 및 입주가 있은 후 같은 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득하고자 한 위 은행이 목적물인 주택에 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 조사하는 과정에서도 능히 등기부상 '에이동'으로 표시된 이 사건 부동산에 피고들이 '가동'으로 기재된 주민등록을 하고 입주 중임을 인식하는 데 별다른 지장이 없었다고 여겨지고, 더욱이 경매가 진행되면서 원고를 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도, 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되고 있었음이 기록상 분명한 이상, 피고들의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다고 하지 않을 수 없다. 


그럼에도 불구하고, 원심이 위 주민등록상의 동수 표시와 이 사건 부동산 등기부상의 동수 표시가 형식적으로 일치하지 않는다는 점만으로 위 주민등록이 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 판단한 데에는 심리미진 또는 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 


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